淺析房(fáng)地(dì)産破産企業(yè) 關于取回權糾紛的(←♠♠de)法律适用(yòng)
內(nèi)容摘要(yào)：從(cóng)房(fáng)地(dì)産開(kāi)發企業(yè)的≤(de)運營資金(jīn)構成來(lái)看(kàn)，建設工(gōng) ♣程項目的(de)開(kāi)發資金(jīn)主要(yào→>§)來(lái)源于銀(yín)行(xíng)抵押貸款、商品房(fáng)預售定 ≥β金(jīn)或首付款、建設工(gōng)程施工(gōng)人(∞λ÷§rén)墊付的(de)工(gōng)程款、民(mín)間(jiāδ≥n)借貸資金(jīn)等。實際操作(zuò) •™φ中，為(wèi)确保資金(jīn)鏈的(de)連續性₹★§，企業(yè)一(yī)般采取“以房(fángβ )抵債”的(de)方式“消化(huà)”對(d★✘uì)外(wài)債務，确保企業(yè)現(xiàn)金(jīn)持有(yǒu↑¥✘)量以維持正常經營的(de)同時(shí)減緩矛盾，這(zhφ♠è)就(jiù)會(huì)造成各方利益主體(tǐ)對(duì)在↑λ≈建工(gōng)程房(fáng)屋享有(yǒu)一(yī)定的(d← ×☆e)債權請(qǐng)求權甚至物(wù)權請(qǐn♣σ→∑g)求權，一(yī)旦企業(yè)進入破産重整程序，取回σ≥權會(huì)成為(wèi)各方利益主體(tǐ)主張權利的(de)重要(•ε"≈yào)法律依據。本文(wén)将著(zhe)重論述房(f↑<áng)地(dì)産企業(yè)重整過程中，取回權在司法審判中的(de)法律适γ&用(yòng)進而論證法律适用(yòng)的(de)合₩☆↓♠理(lǐ)依據，以期在房(fáng)地(dì)産企業(yè)重整中取得(d∏$≤σe)良好(hǎo)的(de)法律适用(yòng)與社會(huì)維穩™÷效果。
關鍵詞：房(fáng)地(dì)産企業(yè)；取回權；∞✘←重整
嚴格意義上(shàng)來(lái)講，取回權包括一(yī)般取™♠回權與特别取回權，依據我國(guó)現(xiàn)行(xíng)《破産法$ π》的(de)法律規定，特别取回權僅指出賣人(rén)取β 回權，即人(rén)民(mín)法院受理(lǐ)破産申請(qǐng)時(sh£♠ε←í)，出賣人(rén)已将買賣标的(de)物(wù)向作↕γ♦(zuò)為(wèi)買受人(rén)的(de)債務人(ré♥♦₹n)發運，債務人(rén)尚未收到(dào)且未付清全部價δ♠ε款時(shí)，出賣人(rén)所享有(yǒu)的(de)可(k&''ě)以取回在運途中的(de)标的(de)物(wù)$<的(de)權利。對(duì)此法律的(de)具體(tǐ₽ )規定筆(bǐ)者認為(wèi)并無其他(t&→®ā)争議(yì)，本文(wén)僅對(d'→uì)一(yī)般取回權及現(xiàn)行(xíng)$¥€《中華人(rén)民(mín)共和(hé)國(guó)企業(yè)破産法♣÷λ》（以下(xià)簡稱《企業(yè)破産法》）第三十八條規¥¥定的(de)取回權加以論述。
一(yī)、購(gòu)房(fáng)人(rén)取回權概述
（一(yī)）購(gòu)房(fáng)人(rén) ↔£取回權的(de)概念
根據現(xiàn)行(xíng)《企業(y✔×è)破産法》規定，所謂取回權，是(shì)指當管理(lγ↓αǐ)人(rén)接管的(de)債務人(rén)财産中有(yǒu)他(tā)人("εrén)财産時(shí)，該财産的(de)權利人(rén)享有(yǒγ÷↔₽u)不(bù)依破産程序取回其财産的(de)權利。取回權人(réδσ•n)對(duì)其享有(yǒu)權利不(bù)屬于債務人(rén)₽↕✔φ的(de)财産，可(kě)以直接通(tōng)過管理(lǐ)人(rén)取回，> 也(yě)可(kě)以訴訟方式取回，故，φ÷≤取回權是(shì)實體(tǐ)法上(shàng)的(de)請(qǐ§ε ng)求權而非訴訟法上(shàng)的(de)形成♣₹權。購(gòu)房(fáng)人(rén)的(de)取回權則主要(♦♣≠yào)是(shì)指由開(kāi)發商及債務人(rén)占有α(yǒu)，不(bù)屬于債務人(rén)"εΩ>财産的(de)商品房(fáng)，購(gò∞βu)房(fáng)人(rén)可(kě)以通(tōng)過♦¶β★管理(lǐ)人(rén)主張房(fáng)屋交付并辦理(l≤♣₹↓ǐ)過戶登記手續的(de)權利。
（二）購(gòu)房(fáng)人(rén)取回權'♥的(de)法律特征
結合現(xiàn)行(xíng)法律規定與法學界理(lǐ)論探討(tǎ±₽∏δo)，筆(bǐ)者對(duì)取回權總結出四大(dà)特↓£★點：（1）除外(wài)性：取回權的(de)∞ 對(duì)象是(shì)破産财産之外(wài)不(bù)屬于債務人(rénεσ ¥)所有(yǒu)的(de)财産，例如(r≥$€ú)基于保管、加工(gōng)承攬、倉儲、借用(yòngε∑λ)等合同關系或法定事(shì)由如(rú) σ無因管理(lǐ)等占有(yǒu)的(de)其他(t$ ā)人(rén)的(de)财産；（2）物(wù)權性：權利人(rén®©)享有(yǒu)取回權的(de)前提是(shì)其對(duì)取回标的(® de)享有(yǒu)所有(yǒu)權或他(tā)物(w§Ωù)權，發生(shēng)依據隻能(néng)是(shìΩ✘±)物(wù)上(shàng)請(qǐng)求權而非債權請(qǐng)求權；（3✔π®）時(shí)限性：權利人(rén)隻能(né<γng)在人(rén)民(mín)法院受理(lǐ)破産申請(qǐng)之後破産财÷∞©£産變價方案或重整計(jì)劃草(cǎo)案≠≈ 等提交債權人(rén)會(huì)議(yì)表決前主₩§張取回權，否則應“承擔延遲行(xíng)使取回權增加的(d§λ'₽e)相(xiàng)關費(fèi)用(yòngπγ)”；（4）非程序性：權利人(rén)行(xíng)使取$♥'回權取回的(de)是(shì)自(zì)己的(de)财産，該權利的£(de)行(xíng)使并不(bù)通(tōng)過破産程序δ>≈¥，而是(shì)直接向管理(lǐ)人(rén)主張或這(zhè)通(tō→λ ng)過訴訟取得(de)。
二、購(gòu)房(fáng)人(rén)行(xí↓→ ng)使取回權的(de)具體(tǐ)法律分(fēn)析
司法實務中，購(gòu)房(fáng)人(rén≥↕±)不(bù)僅包括嚴格意義上(shàng)的(de)居住用(yòng♠α∏)房(fáng)消費(fèi)者、投資購(gòu)房(fánπ¶g)人(rén)（下(xià)文(wén)稱其為(wèi)普通(tōng)購✔ δ✘(gòu)房(fáng)人(rén)），還(hái)包括因民(mí >∞n)間(jiān)借貸關系“以房(fáng)抵債”"®★的(de)購(gòu)房(fáng)人(rén)、因建設工(gōnφ↕φg)程施工(gōng)産生(shēng)的(de)工(gōng)程款φ≥&α“以房(fáng)抵債”的(de)購(gòu)房(fáng)人✔×(rén)（下(xià)文(wén)稱其為(wèi)“以房(fáng)抵債”購β₽(gòu)房(fáng)人(rén)）等，各類情形不(bù)同，Ω£€各權利人(rén)是(shì)否享有(yǒu)取回權，在什(shén)≈™¶麽情形下(xià)享有(yǒu)取回權均在下σλ(xià)文(wén)分(fēn)析。
（一(yī)）普通(tōng)購(gòu)房®$ (fáng)人(rén)取回權的(de)法律分↓γ(fēn)析
1、未付清全部房(fáng)款的(de)普♥¶®通(tōng)購(gòu)房(fáng)人(rén)的(de)α 權利
根據《企業(yè)破産法》第十八條，管理(lǐ)人(rén> )對(duì)破産申請(qǐng)受理(lǐ)前成立而債務人(rén✔₽γ)和(hé)對(duì)方當事(shì)人(rén)均未履行(xíng)完γ©Ω畢的(de)合同有(yǒu)權解除或者繼續履行(xíng)，對(du ∏πì)于未付清全部房(fáng)款的(de)購 ♦(gòu)房(fáng)人(rén)。筆(bǐ)者認為(w<✔èi)，管理(lǐ)人(rén)出于對(duì)全體(tǐ)債®≈β→權人(rén)的(de)統籌考慮，決定是(shì)否繼續履行(xíng)破♠☆$産企業(yè)與購(gòu)房(fáng)人(réλ£♠→n)之間(jiān)的(de)《商品房(fáng)買賣合±φ同》，如(rú)果合同解除，購(gòu)房(fáng)人(rén)當然不α₩₩(bù)享有(yǒu)取回權，隻能(néng)以普>φ通(tōng)債權人(rén)的(de)身(shēn)份向管理(lǐ)人(≠$×→rén)申報(bào)債權；如(rú)果合同未解除，此® ©處應區(qū)别消費(fèi)購(gòu)房(fáng)與$≤投資購(gòu)房(fáng)的(de)不(bù✔"σ)同。
根據2015年(nián)最高(gāo)β®↓人(rén)民(mín)法院《關于人(rén)民(mín)法院辦理(l ∏ǐ)執行(xíng)異議(yì)和(hé)複議(yì)案件(ji©<àn)若幹問(wèn)題的(de)規定》（法釋[2015]10号∑€γ∑）第二十九條，該規定的(de)适用(yòλ¥ng)對(duì)象為(wèi)購(gòu)買商品房(§±fáng)用(yòng)于居住的(de)消費(fèi)者，其名下(xià)★ 無其他(tā)用(yòng)于居住的(de)房(fáng)屋，且已支付的(de♦↔)房(fáng)款超過合同約定價款的(d¥♥∏e)50%。該條規定是(shì)不(bù)動産登記↑× ×産生(shēng)物(wù)權的(de)例外(wàα↕"i)，筆(bǐ)者認為(wèi)，立法者的(σ← de)意圖側重于維護消費(fèi)者的(dπ≤¥e)權益，《企業(yè)破産法》的(de)宗旨之一(yī↔₩)在于權衡債權人(rén)的(de)利益，維護社>♠會(huì)穩定，與該法釋義宗旨并不(bù)沖突，故管理(lǐ)人(r♥ε♦αén)若沒有(yǒu)解除合同，消費(fèi)者購(gò✘¶u)房(fáng)且已支付超過50%以上(shàng)房(fáng)款對ε ÷Ω(duì)價的(de)，購(gòu)房(fá ₹×ng)人(rén)享有(yǒu)取回權，反之，為(wèi)投資購(gòu)房(≥×fáng)（包括第二套居住用(yòng)房(fáλ♣"♥ng)與投資商用(yòng)房(fáng)）即使支付超β☆過50%以上(shàng)購(gòu)房(fáng)款的(de)，依£≠然不(bù)享有(yǒu)取回權。
2、已付清全部房(fáng)款的(de)普通( •tōng)購(gòu)房(fáng)人(rén)的(de)權利
因購(gòu)房(fáng)人(rén)已付清全部房(fáng)款→σ，管理(lǐ)人(rén)對(duì)該購(gòu★↓≈π)房(fáng)合同不(bù)再享有(yǒu)解除權，舉輕明(mín$εΩg)重，前述意義上(shàng)的(de)消費(fèi)者當然享φ 有(yǒu)取回權，但(dàn)是(shì)對(duì)于>δ其他(tā)購(gòu)房(fáng)人(rén)而言是(shì)否享&" £有(yǒu)取回權還(hái)要(yào)綜合考慮其是(shì)否進行∏π(xíng)了(le)不(bù)動産預告登記并結合取回權的(de¶™ε)基本特征來(lái)論證。
預告登記賦予債權人(rén)預期物(wù)權請(qǐng) ®♥求權的(de)效力，嚴格來(lái)講其權利順位先于抵押權，這(βzhè)就(jiù)涉及别除權與取回權是(shì)否在同一(£♥≠"yī)特定物(wù)上(shàng)産生(shēng)沖突的✔"(de)問(wèn)題，換個(gè)角度來(lái)說(shuφ÷™"ō)，取回權的(de)标的(de)是(shì)在破産财産之外(wà≤™÷i)，而别除權的(de)主張對(duì)象♣<為(wèi)設有(yǒu)抵押權的(de§λ™↕)破産财産，出于對(duì)物(wù)權效力的(d↓≠₹©e)保護，筆(bǐ)者認為(wèi)取回權的®∏'(de)應在别除權之前。另外(wài)，取回權的↑™©(de)基本特征之一(yī)是(shì)物λ≥(wù)權性，權利人(rén)享有(yǒu)取回權的(de)前'σ<提是(shì)其對(duì)取回标的(de)享有(yǒu)αΩ所有(yǒu)權或他(tā)物(wù)權，✔÷<π發生(shēng)依據隻能(néng)是(shì)物(wù)上(∑δε<shàng)請(qǐng)求權而非債權請(qǐng)求權，前述特定♦Ω條件(jiàn)下(xià)的(de)消費(fèi)者購(✔β©gòu)房(fáng)之所以享有(yǒu)取回權是(shì¶αφ)有(yǒu)相(xiàng)關法律的(de)例外(wài)性©'↓α規定為(wèi)依托，而其他(tā)購(gòu)房(f §¥&áng)因其具有(yǒu)投資性，也(yě)無相(xiàng)關÷₹法律的(de)特别規定，筆(bǐ)者認為(wèi)此種情況下(xiàδ∞)的(de)購(gòu)房(fáng)人(rén)φ±≤"不(bù)享有(yǒu)取回權。
（二）“以房(fáng)抵債”購(gòu)房(fáng)人(rén)取回權的(∏∏αδde)法律分(fēn)析
房(fáng)地(dì)産開(kāi)發企業(y∏≠®'è)在實踐操作(zuò)中，為(wèi)減少(shǎo)現(xi♠φ≤≠àn)金(jīn)量的(de)需求或減輕償還(hái)借款的(de)壓αγ力，往往以“以房(fáng)抵債”的(de)方式“消¶∞↓化(huà)”對(duì)外(wài)債務，吸引工(gōng)程承包人(∞∏≥rén)及時(shí)墊資，這(zhè)就(jiù)産生↑∞↑ (shēng)了(le)大(dà)量的(de)“以房(f≈πáng)抵債”購(gòu)房(fáng)人(rén↔★♥)。
根據《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)民(mín)←間(jiān)借貸案件(jiàn)适用(yòng)法律若幹問(wènΩ)題的(de)規定》第二十四條，當事(shì)人(r↑∏™én)以簽訂買賣合同作(zuò)為(wèi)民(mín)間(jiān)借貸合≤∞ >同的(de)擔保，借款到(dào)期後借款人(rén✘ )不(bù)能(néng)還(hái)款，出借人(réδ★÷n)請(qǐng)求履行(xíng)買賣合同的(de) ↕φ，人(rén)民(mín)法院應當按照(zhào)民(mín)間(j☆↕iān)借貸法律關系審理(lǐ)，并向當事(shì)人(rén)釋明(mí€↓λng)變更訴訟請(qǐng)求。當事(shì)人(rén)✔€₩拒絕變更的(de)，人(rén)民(mín)↓α>法院裁定駁回起訴。《中華人(rén)民(mín)共和(hé)國(guó™♣•₩)物(wù)權法》第一(yī)百八十六條規定：“抵押權人(rén)在債務履£₩✘行(xíng)期屆滿前，不(bù)得(de)與抵押₽ 人(rén)約定債務人(rén)不(bù)履行(xíng)到(d•≥&ào)期債務時(shí)抵押财産歸債權人(rén)所有(yǒu∑♦₹)”的(de)禁止流押條款可(kě)直接♦←認定此類購(gòu)房(fáng)人(rén)與破産企業(yè<§αβ)簽訂的(de)商品房(fáng)買賣合同無效，因民(β↕₹₩mín)間(jiān)借貸關系簽訂的(de)《商品房(fáng)買賣合₩←同》無效，該類購(gòu)房(fáng)人☆•≈§(rén)對(duì)所“購(gòu)”房↕≠(fáng)産不(bù)享有(yǒu)債權請(™∑§qǐng)求權，當然也(yě)不(bù)享有(yǒ♥π₩Ωu)取回權。
最高(gāo)人(rén)民(mín)法院《關于建設工(gΩσσ≠ōng)程價款優先受償問(wèn)題的(de)λ$•批複》（法釋[2002]16号）第一(yī)條：人(r¥ én)民(mín)法院在審理(lǐ)房(fáng)地(dì)産糾紛案件(₽★jiàn)和(hé)辦理(lǐ)執行(xíng)案件(jiàn)中，應當依照 ≥&(zhào)《中華人(rén)民(mín)共和(hé)國(guó)∞™合同法》第二百八十六條的(de)規定，認定建築工(gōng)≠♦γ♠程的(de)承包人(rén)的(de)優先受償€↕權優于抵押權和(hé)其他(tā)債權，明(míng♣'↕)确了(le)建設工(gōng)程的(de)優先受償權，工(gōng)程價γ款優先受償權優于抵押權和(hé)其他(tā)債權。對(duì)此類購(©Ωgòu)房(fáng)人(rén)應剖開(kāi)現(♠αxiàn)象看(kàn)本質，其一(yī)非消§↔♠<費(fèi)者，二非物(wù)權請(qǐngσ )求權人(rén)，在破産程序中其完全可(kě)以建設工(gōng•♦÷)程的(de)優先受償權主張其優于其他(tā)債權的(d♠e)清償順序，筆(bǐ)者認為(wèi)，除在企業(y↑σ☆è)進入破産或重整程序前已執行(xíng)完畢的(de)，因建設工(gōn©₩☆®g)程施工(gōng)産生(shēng)的(de)工(gō ✘'÷ng)程款“以房(fáng)抵債”的(de)購(gòu)房(↓♠♥fáng)人(rén)對(duì)其所“購(gòu)”房(fáng♦©)産均不(bù)享有(yǒu)取回權。
三、結語
因房(fáng)地(dì)産開(kāi)發± 項目的(de)複雜(zá)性，房(fánε≤<g)地(dì)産企業(yè)的(de)破産、重整 ♠α'需綜合考慮多(duō)種因素，故司法實務中，對(duì)取回權的(dΩ®★e)法律适用(yòng)既要(yào)考×↓&₹慮對(duì)購(gòu)房(fáng)人(rén)合法權益的(de)保φφ♥護，又(yòu)不(bù)能(néng)過度λ≈适用(yòng)，現(xiàn)實情況中很(hěn)多(duō)重整企業λ★(yè)在建工(gōng)程的(de)幾乎所±$Ω有(yǒu)房(fáng)産均因各種原因對(duì)外(w←ài)簽訂《商品房(fáng)買賣合同》，如(rú) π果不(bù)能(néng)嚴格界定取回權的(de)适→∞用(yòng)，将直接導緻在建工(gōng)程被瓜分(fēn)，企業(y♦♠☆è)重整将毫無意義。
參考文(wén)獻：
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